PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN PERKOTAAN
Di Indonesia, keterbatasan infrastruktur, prasarana dan sarana mendorong fenomena ekonomi untuk berlangsung melintasi ruang geografis, sehingga fokus alokasi infrastrutur, prasarana dan sarana di seluruh ruang akan berdampak kepada dengan faktor ekonominya (dalam hal ini pembiayaan bagi penyediaan infrastruktur, prasarana dan sarana publik).
Bagi Indonesia, tahun 2008 adalah tahun yang sangat istimewa. Karena untuk pertama kalinya dalam sejarah peradaban modern Indonesia, jumlah penduduk di perkotaan telah menyamai jumlah penduduk di perdesaan. Pada tahun 1970 tercatat bahwa 82,6 % penduduk Indonesia masih tinggal di perdesaan, namun jumlah ini semakin menurun, seiring dengan terciptanya sentralisasi infrastruktur, prasarana dan sarana publik yang tidak berimbang di perkotaan. Sehingga mendorong pengaruh urbanisasi akibat faktor ekonomi sebagaimana dianalisa oleh Arthur O’Sullivan.
Pembiayaan pembangunan di perkotaan semakin lama semakin menjadi kebutuhan yang mendesak antara lain karena : pertama, jumlah penduduk akibat pengaruh proses urbanisasi semakin meningkat jumlahnya dari tahun ke tahun; kedua, kemampuan keuangan pemerintah daerah cenderung masih terbatas dan masih snagat bergantung kepada pembiayaan dari Pemerintah Pusat. Padahal potensi ekonomi dan keuangan di kawasan perkotaan pada dasarnya memadai, sehingga dicetuskan sebagai sebuah daerah yang otonom.
Sehingga pada prinsipnya, terdapat sumber-sumber pembiayaan untuk dikembangkan dalam upaya meningkatkan pendapatan pemerintah Kota, yang kemudian akan digunakan untuk membiayai pembangunan infrastruktur, prasarana dan sarana sehingga dapat membantu meningkatnya perekonomian dan kesejahteraan masyarakat kota.
Beberapa peluang dan potensi yang dimiliki oleh pemerintah, khususnya berkaitan dengan mobilisasi sumber penerimaan yang sudah dimanfaatkan oleh pemerintah daerah umumnya masih bersifat konvensional (tradisional), seperti misalnya pajak, retribusi dan pinjaman. Namun pada kenyataannya, di luar sumber-sumber yang bersifat konvensional tersebut masih banyak jenis sumber-sumber lainnya yang bersifat non-konvensional (non-tradisional), yang sebenarnya berpotensi tinggi untuk dikembangkan, seperti misalnya betterment levies, development impact fees, excess condemnation, obligasi, concession, dan sebagainya.
Metode pembiayaan bagi pembangunan kawasan perkotaan, yaitu :
1. Pendapatan (pay-as-you-go). Membiayai pengeluaran untuk fasilitas dengan pendapatan daerah saat ini (PAD). Pada prinsipnya, metode ini berupaya membiayai pengeluaran dengan pendapatan yang dihasilkan Pemerintah pada saat ini. Sumber dana berasal dari pajak, retribusi, dan alokasi dana dari Pemerintah Pusat (dana perimbangan). Namun akibat jumlahnya yang terbatas dan peruntukannya yang sangat umum, maka hanya dapat digunakan untuk investasi skala kecil.
Metode pembiayaan ini memiliki beberapa keuntungan, yaitu :
• Tidak dikenai bunga, seperti pada pinjaman,
• Lebih fleksibel dalam penggunaan dana,
• Meningkatkan kredibilitas Pemerintah.
Ada juga kerugiannya, yaitu :
• Jumlah dana lebih kecil dibanding kebutuhan,
• Kontributor bukan yang menikmati hasil investasi,
• Dapat disertai kenaikan pungutan.
2. Pinjaman jangka panjang. Pinjaman jangka panjang merupakan metode pembiayaan yang dana diperoleh dari pinjaman dari Pemerintah Pusat atau lembaga donor, bank komersial atau penerbitan surat hutang (obligasi) yang idealnya berumur sama dengan umur fasilitas.
Beberapa keuntungan, yaitu :
• Biaya bunga relatif murah.
• Dapat digunakan untuk proyek berskala besar.
Kerugiannya, yakni :
• Tidak diberikan secara otomatis, perlu mengikuti proses tender, penilaian dst.
• Seringkali mensyaratkan dana pendamping.
• Proyek yang dibiayai tidak selalu menjadi prioritas di tingkat daerah.
3. Penyewaan. Salah satu bentuk pembiayaan yang umum dilakukan adalah penyewaan. Dalam hal ini pemerintah memperoleh fasilitas yang dibutuhkannya dalam melakukan pelayanan publik dengan cara menyewa, atau dengan memegang opsi kepada pemilikan infrastruktur, prasarana dan sarana tersebut.
Beberapa keuntungan, yaitu :
• Pola sewa-menyewa memperkecil risiko jika pengoperasian sarana/prasarana tidak berjalan baik.
• Menyerupai pinjaman jangka panjang.
Kerugiannya, yakni :
• Biaya sewa biasanya lebih tinggi dari bunga pinjaman.
• Penggunaan hanya untuk sarana/prasarana tertentu.
• “Menyewa” memberi kesan lebih rendah dari “memiliki.”
4. Pendayagunaan Aset Kota. Metode pembiayaan ini pada dasarnya merupakan suatu bentuk upaya kerjasama dimana Pemerintah Kota atau BUMD menyewakan atau melakukan kerjasama usaha atas lahan atau fasilitas yang dikuasainya. Karena itu, sebagai pemilik fasilitas atau aset, khususnya lahan di perkotaan (biasanya HPL), Pemerintah dapat bekerja sama dengan investor untuk mendayagunakan aset itu melalui berbagai bentuk.
Beberapa keuntungan, yaitu :
• Tidak perlu mengeluarkan dana dalam kerja sama.
• Posisi Pemerintah sebagai pemilik HPL sangat kuat.
Kerugiannya, yakni :
• Karena kurang menguasai aspek bisnis dan hukum, Pemerintah atau BUMD jarang mendapat kompensasi yang wajar,
• Lahan yang sedang dipakai, tidak dapat dimanfaatkan untuk usaha lain,
• Properti BOT dapat dikenai PPN yang tinggi.
5. Pengembangan Wilayah Khusus. Metode pembiayaan ini maksudnya adalah pemerintah kota menetapkan suatu bagian kota sebagai wilayah khusus dan memungut fee dari pemilik bisnis atau properti, dalam bentuk Local Improvement District atau Business Improvement District.
Keuntungan, yaitu :
• Manfaat suatu proyek akan langsung dirasakan dan dibiayai oleh pihak yang bersangkutan,
• Merupakan salah satu cara pelibatan masyarakat.
Kerugiannya, yakni :
• Masyarakat harus terdidik dan paham akan hak-haknya.
• Sulit meng-identifikasi siapa yang menerima manfaat dan berapa besar.
• Butuh aturan main yang rinci, kelengkapan dan kemampuan administrasi yang tinggi.
6. Pengenaan Fee terhadap Pengembang. Pengenaan Fee terhadap pengembang ini diwujudkan dalam bentuk impact fee untuk memenuhi kewajiban secara adil. Impact fee dipungut dari pengembang sebagai kompensasi atas kegiatan yang dilakukannya (misalnya fee akibat tidak memenuhi prasyarat menyediakan ruang terbuka hijau sesuai dengan peryaratan satuan lingkungan).
Beberapa keuntungan, yaitu :
• Merupakan salah satu cara dalam pemenuhan kewajiban dalam melakukan pembangunan fasilitas yang adil dan memenuhi persyaratan,
• Menjadi alternatif jika terdapat kenaikan pajak yang dirasakan mulai memberatkan.
Selain keuntungan, ada juga kerugiannya, yakni :
• Sulit mengidentifikasi siapa yang menerima manfaat dari fasilitas tersebut dan berapa besar manfaatnya.
• Membutuhkan aturan yang mendetail, didukung oleh kelengkapan dan kemampuan administrasi yang tinggi.
Bentuk-bentuk metode pembiayaan tersebut diatas merupakan metode yang umum tidak hanya diterapkan pada kota-kota di Indonesia, namun juga dapat ditemui pada kota-kota di Dunia.
